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  立项申请与审批是房地产开发最初的法律程序,只有经过立项审批才能进行后面的各种程序,房地产开发商的经营目标才有可能成为现实。在此阶段,项目法律顾问应依据《中华人民共和国城乡规划法》、地方性城市建筑规划管理办法、城市规划条例等对开发商所选定地块的合法性、可操作性进行考证,并提供法律意见;审查各项报批程序中的申报文件;起草、审查与设计单位签订的委托设计合同,确定与设计者的法律关系;保障项目用地的合法、有效。以已开发使用的城镇国有土地为例,项目法律顾问应按以下基本步骤提示开发商注意:

  (一)项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商应向规划部门申报规划要点。

  (二)项目建议书批复后,开发商应向规划部门申报项目选址、定点。

  (三)在规划部门下发选址规划意见通知书后,根据规划部门对项目用地的详细意见和下达的规划设计条件由开发商完成方案设计,并报规划部门审定。

  (四)根据审定的设计方案,可以编制初步设计和施工图。

  (五)向土地及拆迁部门征询有关用地及拆迁安置意见后,可以向规划部门申请建设用地规划许可证。

  (六)在项目列入年度计划后,申办开工手续前,申领建设工程规划许可证,该证是开工手续的必备文件。

  (七)申领房地产开发项目手册,开发商应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在该手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。

  无论开发商决定采用哪种融资方式,都需要与他方通过合同形式确定一种债权债务关系,而这种关系的确立,项目法律顾问应为开发商把关,尽量降低各种风险。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及金融机构有关规定,在以下方面协助开发商进行合法融资活动:

  (三)以申请银行(或银团)****作为融资方式的开发商,应协助其制定****方案、编制有关文件。

  (四)以联合开发房地产作为融资方式的开发商,无论其选择采用合作模式、合伙模式还是组建项目公司模式,都应协助其评价投资人,严格把握合法性参与谈判,合理分配投资所得,协助编制融资文件、联营协议。

  房屋拆迁处于建设项目的前期工作阶段。开发商在依法取得土地使用权后,可申办拆迁许可证,实施拆迁工作。在此阶段,开发商需要与众多原房屋产权人处理原有房屋拆迁事宜,签订拆迁补偿协议、拆迁安置协议。这些工作涉及到大量法律性、政策性很强的问题,需要律师介入或由律师直接处理。作为项目法律顾问应当遵照《城市房屋拆迁管理条例》、地方性拆迁管理条例、实施细则等按以下程序协助开发商开展拆迁工作:

  (二)发放拆迁许可证后,应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告形式予以公布。

  (三)凭拆迁通知,向有关机关或个人核查被拆迁房屋产权情况、使用情况及租赁情况。向公安部门申请冻结户口。向房产管理部门申请暂停办理拆迁范围内房屋的全部新建、改扩建、买卖、租赁、抵押、交换等房地产业务。

  (四)起草或审查补偿、安置协议,与被拆迁人签订补偿、安置协议。

  (五)处理可能发生的因拆迁纠纷引发的行政、司法程序。

  (一)依据建设部下发的《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》审查招标代理机构是否符合规定条件。

  (二)协助开发商起草和代理签订与招标代理机构的委托书协议。

  (四)作为招标人的代理人参加标前会、开标会,协助定标。

  (五)审查投标人资格,审查投标人提供的文件、资料是否符合招标文件的实质性和程序性要求。

  (六)草拟、审查招标工程承包合同。

  (七)协调、处理在建设工程招投标过程中与招标代理机构、投标人之间发生的争议。

  (二)在建设工程施工合同履行阶段,项目法律顾问应当依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《工程项目建设管理单位管理暂行办法》等法律、法规、部门规章,做好以下工作:

  (三)竣工验收阶段,项目法律顾问应依据《建设工程质量管理条例》、《建设项目(工程)竣工验收办法》完善建设工程最后的收尾工作。

  申办商品房预售时项目法律顾问应当提醒开发商向房地产主管部门提交以下文件:

  这些文件包括商品房买卖合同及补充协议、认购协议书(定购单)、购房须知、作为合同附件的户型图、公共部分、装修标准等。

  (三)确定销售工作流程文件,包括审核单、签约通知书、附件变更单等。

  (四)协助选择商品房代销商,审核代销合同,监管代销行为。

  有的开发商由于自身业务和能力的限制,需要委托中介机构代理销售商品房。应当签订委托合同,明确双方的权利义务。开发商应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房销售的有关证明文件和商品房销售委托书。

  (六)介入商品房销售中的各类纠纷。

  确定合适的前期物业管理公司对购房者的直观吸引力是不可忽视的,顺利的物业交接将避免商品房售后可能产生的大量与购房者或是与物业公司之间因房屋保修、物业权属的纠纷。项目法律顾问应依据《物业管理条例》完善前期物业管理工作,使开发商将更大的精力投入下一个项目的运营。

  (一)协助选聘前期物业公司。

  项目法律顾问还可以就开发商的特殊需要,设定特殊法律服务阶段。比如开发商欲与跨国酒店管理集团进行定向项目合作,项目法律顾问还可以提供阶段性法律服务有:

  (一)协助选择酒店地产运营模式,投资方式。

  (二)协助选择酒店管理集团,参与谈判,审核合作合同。

  (三)房地产项目建设中沟通酒店管理集团,协助达到特殊建筑要求。

  (四)如开发商选择产权式酒店模式,协助选择投资者,监督产权出售,协调开发商、投资者与酒店管理者三方关系。

  以上浅述项目法律顾问对房地产项目进行全程跟踪,可以为开发商提供的法律服务内容。此外,处理项目运营过程中的突发政策变动、不可抗力事件也是项目法律顾问全程跟踪中的一项重要工作。项目法律顾问利用其专业法律知识应当把突发事件对项目运营产生的不利后果降低至最低点。

参考文献:

  1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,第四条。

  2 《城市房地产开发经营管理条例》,第十三条。

  3 《城市房屋拆迁管理条例》,第七条。

  4 《工程建设项目施工招标投标办法》,第二十四条。

  5 《城市商品房预售管理办法》,第七条。

  6 《城市房地产开发经营管理条例》,第二十九条。

  7 《物业管理条例》,第二十四条。

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